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公寓式住宅 编辑

公寓式住宅,相对于独院独户的西式别墅住宅而言。公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式,而公寓式住宅是集合了公寓与普通住宅二者各自特点的一种新型房地产术语。

公寓式住宅一般建在大城市,大多数是高层,标准较高,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。


特点

公寓式住宅最早是“舶来品”,相对于独院独户的别墅,更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等。其集户型小、总价低、投资回报率高、配套设施完善等特点于一身的公寓式住宅受到购房者的追捧。

公寓式住宅的共性是建在城市且多为高层或中高层,每一套房内有若干空间,包括客厅、餐厅、厨房、卧室、卫生间、阳台等。公寓式住宅可以说是中短期独租或合租房,其特点是一个单元内通常有 3 至 5 个房间,房间的面积普遍较大,共用厨卫阳台 。


比较

市场上的公寓一般分为住宅式公寓(属商品住宅)和商务型公寓(或称商住型公寓),由于用地性质和产权年限上的不同导致贷款方式、贷款年限以及各种税费等存在诸多差异。

住宅式公寓优点:

1.使用成本相比而言较低。产权70年,可商贷,亦可公积金贷,贷款成数高,利率较商务公寓便宜,物业、水、电、煤等按民用收费。

2.舒适度更高。住宅式公寓的居住舒适度明显优于商务型公寓,每个标准层设置的公寓间数不超过20间,电梯配比多为每层1:10,多数通有燃气管道,不影响正常的家庭生活。

3.税费较低。住宅性质的公寓交契税按照90㎡以下普通住宅的契税比例交1%。这也是其优于商务型公寓的特点之一,便于今后转手。

住宅式公寓缺点:

1.功能受限。只能居住,小区不允许办公。

2.售价较高。住宅式公寓单价一般高于普通住宅,也高于商务型公寓。

商务型公寓优点:

1.商住两用。既可居住,又可办公,具备写字楼功能;在部分城市还可注册公司,价格相对写字楼较低;繁华商圈,配套齐全,交通便利,可做酒店或办公点。易转手,适合投资。

2.商务公寓的房屋建设标准不同,如果按照公建相关要求,人防和消防等建设标准都较高。

商务型公寓缺点:

1.产权年限。商业用地40年,比住宅的70年缩水严重。

2.居住环境。每层住户较多,10-20户,中间隔以长形楼道,尤其是处于阴面的住户,采光较差,且多数存在卫生间无窗户、厨房过小或厨房呈开放式等问题,造成其居住舒适度低于住宅型公寓。此外,住户多,且商住两用,各色人等出入,较为嘈杂,安全性也较弱。

3.日常生活成本。按公建用途规定,其物业、水、电、气等为商业收费,较民用收费贵。

4.设计标准。设计导向不同,公共建筑物业受朝向、采光、进深等限制较少,而住宅的要求较高。住宅型公寓建筑间距、采光一般是按照住宅规划设计标准严格执行;而商住型公寓一般位于城市的繁华地段和商务服务范围中,其建筑日照间距、建筑设计等按照公共建筑标准执行。


设计要点

公寓式住宅的特点是位置属于中心地段,一般以小户型全装修出现。从功能上来讲,公寓在保证基本居住功能的基础上,更讲究舒适性,功能的完备性、服务和结构的合理性。

多样化

室内空间布局多样化:室内空间布局设计多样化,在平面上可以设计灵活可移动的墙体,使住宅实现灵活可变、自由组合。住宅建筑室内空间应能适应家庭结构、生活模式、职业更换进行调整。室内空间布局设计多样化,还表现在住宅立体空间分隔形式多样。现在住宅设计中出现了越来越多的丰富的空间变换。夹层、跃层、错层、高空间起居厅设计等。

增多共享空间:住在高层中的住户缺少互相往来的机会和场所,很多住在同一座楼里的人都互不相识。现在开始出现一种空中庭院,即每四层左右设置一个共享空间。在开敞的空间内,可以种植植物,放置休闲椅,造出一个园林环境,给住在高层的人们提供一个休闲交往的空间。使住在高层的住户可以不出楼门就感受到室外的自然景观和街坊邻里的亲情味。

适用性

首先,从使用出发,根据居住生活的性质对住宅内部进行分区。一套住宅应具备六大基本功能,即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习,这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区;根据其活动特点可以分为动、静两区。公共区主要供起居、会客使用,如客厅、厨房、餐厅、门厅等;私密区则供处理私人事务、睡眠、休息用,如卧室、卫生间、书房等。动区的活动比较频繁,可以有较多的干扰源,如走廊、客厅、厨房等;静区要求安静,活动相对比较少,比如卧室、书房。这些分区,各有明确的专门使用功能。在平面设计上,应明确处理这些功能区的关系,令使用合理而不相互干扰。
其次,房间的面积和尺度要适当。住房设计应注重功能的实用、紧凑、合理,不浪费任何面积。对每个功能空间的尺度经过精心推敲,使人的活动和家具布置适宜,并且在相同面积的情况下尽可能多的分隔出可厢的功能空间。
再次,住宅内部各房间的布置和相互联系要合理。起居室是家庭群体生活的主要活动空间,在功能上作为住宅的中心,在交通上则是住宅交通体系的枢纽。在布局上应注意不要有太多的门和洞口,避免因没有足够的延续墙面而使家具的布置发生困难;还应注意避免造成过多的斜穿流线,使起居室的空间完整性和安定性受到破坏。
此外,起居室应保证良好的日照,并尽可能选择在室外景观较好的位置,不仅可以充分享受大自然的美景,更可以感受到视觉与空间效果上的舒适与伸展。厨房与餐厅相邻,方便备餐工作。卫生间与卧室要相近,减少老人使用或晚问使用的不便等。只有合理的房间布局与配置,才能舒适地学习、工作、生活。

系统化

科学的规划布局与合理的建筑设计:为了节地节能,适当控制住宅的面宽,能够节约用地,还要控制体形系数、窗墙面积比,达到节地节能。增加中高层楼栋的比例,以北向退台的楼栋形式节省日照间距,充分利用日影分析原理和计算机辅助设备来改善日照和用地之间的矛盾,设计通风良好的一梯多户的单元等,有效发挥土地的综合利用率。

产品材料系统:使用所谓的绿色材料,健康环保材料。促进对环境无害的技术、材料和产品的应用。
有效利用资源:尽可能利用自然通风和自然光。有效而合理地使用水、空气、土地能源等自然资源,提倡最大化利用资源和最小化排废,提倡重复利用,回收利用。注重建筑节能和新能源的利用。如采用水源或地源热泵技术,利用太阳能、风能,二次利用水资源。可以实施生活垃圾分类,对有机、无机、有害、无害物质分别再利用以达到最小排出和最大利用。又如,在很多城市的小区中实施中水系统。即将污废分流(污水、废水分流),污水流经小区内的中水处理站,经过一定的净化处理,可用于住宅内冲厕,景观用水,绿化灌溉用水、洗车用水等。

智能化

科学技术的发展促进了住宅的建设水平,提高了住宅的功能质量,也满足了居民对居住舒适度的要求。住宅技术的科学性反映在以下几个方面:一是推广应用新技术、新材料、新工艺、新设备。二是进行科学研究,使成果转化为生产力。三是小区管理形成智能化系统,以适应现代居住生活的需求。


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